Vivemos uma profunda crise de habitação. Esta emergência soma-se a várias outras: crise ambiental, sucessivas crises financeiras, crise energética, etc. – um festival de contradições servidas em bandeja por esta nossa maravilhosa sociedade. Os problemas de habitação não vêm de hoje; há mais de um século que são sistémicos em Portugal. Contudo, chegámos agora a um extremo crítico em que o epicentro do descontentamento popular se centra na habitação.
Entretanto, os partidos de direita e do centro procuram introduzir no debate público um novo argumento: a entrada mais ou menos súbita de cerca de milhão e meio de imigrantes teria, segundo eles, criado um défice na oferta de casas e essa seria a raiz do problema. O argumento é espúrio, por duas razões: primeiro, porque a questão principal não era à partida a falta de casas, mas sim o preço por metro quadrado e os níveis das rendas, fora do alcance de qualquer trabalhador normal; segundo, porque a crise já estava instalada há décadas, tendo sido agravada a partir da famosa Lei Cristas (Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto). Este problema agravou-se quando o actual Governo estipulou que 2300 € (ou seja, 2,2 vezes o rendimento mediano das pessoas singulares1) é uma «renda acessível». E promete agravar-se ainda mais com projectos de lei que permitem aumentar astronomicamente os custos associados ao aluguer de casa (cauções ilimitadas, rendas adiantadas, etc.).
Outro argumento da direita em favor do lobby das imobiliárias assenta no facto de os fundos de investimento em Portugal, ao contrário de outros países europeus, deterem apenas uma pequena quota do mercado habitacional, preferindo apostar nas transacções imobiliárias (casas e terrenos), e não tanto na extracção de rendas. O argumento é igualmente espúrio, porque a simples presença em força dos fundos de investimento na traficância imobiliária é mais que suficiente para projectar os preços para a estratosfera.
Além disso, a narrativa das direitas tende a focar-se nas facilidades de compra de casa e não o arrendamento; nos jovens e na classe média (como se os idosos e as classes mais pobres não fossem dignas de nota) e não na generalidade da população, atirando assim uns contra os outros. Dar prioridade à compra de casa é, na minha opinião, uma má estratégia: 1) porque tende a sobrecarregar os contribuintes em geral com a aplicação de juros bonificados à compra de casa; 2) porque o utente fica amarrado a uma casa, quando em muitos casos tem de mudar de local de emprego e devia poder movimentar-se livremente, sem se preocupar com custos financeiros colaterais; 3) porque esta moda foi lançada para benefício da especulação imobiliária e do negócio bancário; 4) porque, na prática, quem compra casa também não é totalmente independente; é arrendatário do banco durante 30 ou 40 anos; na melhor das hipóteses, se entretanto não tiver um percalço e perder a casa para o banco, deixará uma casa a um dos filhos; 5) porque incentiva a ideia de que a casa deve ser encarada como um capital, e não como um valor de uso, o que, do ponto de vista científico, é um perfeito disparate e reforça o individualismo.
Finalmente, convém chamar uma certa esquerda à razão, lembrando que no choque de classe entre proprietários/bancos e inquilinos/compradores, não nos compete a nós, assalariados e proletários, zelarmos pelo interesse dos proprietários. Para isso já bastam as associações de classe dos proprietários e o governo.
Antes, porém, de apresentar um esquiço de proposta programática para resolver o problema da habitação, é conveniente esclarecer uma coisa: o Estado português pode declarar, de forma unilateral, o estado de necessidade2, suspendendo assim (se necessário) algumas obrigações legais e internacionais, nomeadamente perante a União Europeia e os investidores dos fundos imobiliários. Esta figura da filosofia clássica, identificada e discutida desde há 2300 anos, encontra reflexo prático na jurisprudência internacional contemporânea. À semelhança do caso de força maior, o estado de necessidade torna legítimas acções que noutras circunstâncias seriam ilegítimas. Assim, por exemplo, perante uma calamidade natural ou social, um estado pode suspender o pagamento da dívida pública para atender às necessidades urgentes de uma população. Outro exemplo: durante alguns anos, o sistema judicial português, atendendo ao facto de alguns senhorios receberem nessa época rendas insuficientes à sua subsistência e à manutenção do edificado, em vez de aplicar as multas e coacções legalmente devidas, eximiu-os do cumprimento da lei. Nesse conflito entre inquilinos e senhorios, o sistema judicial aplicou algo semelhante à figura da Tábua de Carnéades, ainda que em prejuízo dos inquilinos.
O estado de necessidade justifica a adopção de medidas radicais
O país encontra-se em evidente estado de necessidade – nomeadamente no que diz respeito ao sofrimento da população, resultante do confronto de classe entre senhorios e inquilinos, entre os fundos de investimento e as classes trabalhadoras –, o que justifica a tomada de medidas radicais, urgentes e à margem da lei costumeira. Esta urgência, no entanto, choca com algumas dificuldades.
A primeira dificuldade reside no facto de ser impossível tomar boas decisões com base em dados falsos ou ausentes. Os dados minuciosos referentes à propriedade imobiliária, às transacções imobiliárias e à procura de habitação digna ou não são acessíveis ao cidadão comum, ou pura e simplesmente não existem em Portugal. Quantas casas estão ocupadas, quantas desocupadas? Quantas casas de habitação são detidas pelos fundos de investimento? Quantos pequenos senhorios dependem exclusivamente das rendas que recebem para subsistir? Qual é a quota urbana ocupada pela hotelaria (incluindo os negócios Airbnb e outras formas de arrendamento diário)? Quantas pessoas no país procuram desesperadamente uma habitação? Etc.
Face a estas perguntas, proponho:
Criação de uma base de dados com total visibilidade pública.
Este instrumento de trabalho permitiria contabilizar as habitações existentes no país, município a município, proprietário a proprietário, bem como a quantidade de pessoas que procuram casa.3 Sem tal instrumento, todas as discussões que possamos ter não passam de palpites mal fundamentados e tenderão a produzir falsas soluções ou até a agravar o problema. Entretanto, a urgência aflitiva em que muitos milhares de pessoas se encontram não permite que esperemos calmamente a instalação desse instrumento de trabalho. Por isso, outras medidas de urgência deveriam ser tomadas imediatamente, entre as quais:
Adopção de um tecto relativo e transitório aplicado às rendas.
Transitório, porque seria um regime de excepção periodicamente reavaliado até à extinção da emergência habitacional. Relativo, porque seria calculado em função da área, da localidade e das condições de cada habitação.
Como calcular um tecto transitório para as rendas? Nas circunstâncias actuais, seria aconselhável adoptar como bitola o consenso expresso por diversas universidades e instituições: a taxa de esforço com habitação (= percentagem do rendimento) não deve exceder 30 % do rendimento familiar.4 Para calcularmos um valor base de referência, recorremos à mediana de rendimentos da população (ou seja, o rendimento máximo auferido pela metade mais pobre da população).
Na prática, isto significaria o seguinte: no caso mais simples, o de um T0 – onde obviamente não deve habitar mais de uma pessoa –, e tomando como referência o rendimento mediano em Portugal em 20245 (cerca de 12 666 € anuais), o tecto devia ser de 317 €.6
O tecto da renda de habitações com mais divisões (e portanto com capacidade para albergar mais pessoas) deveria ser calculado a partir da nossa bitola de base, procurando manter a regra da taxa de esforço de 30 %.7 Ainda assim, no domínio da propriedade privada, ver-nos-emos sempre perante situações impossíveis de quantificar e tratar de forma justa – por exemplo, um casal de assalariados com dois filhos precisa pelo menos de um T2 ou T3; aufere dois salários, mas tem de sustentar quatro pessoas, o que com toda a probabilidade vem ferir de forma grave a regra da taxa de esforço de 30 %. A única forma de garantir que esta família não é atirada para a miséria nem fica sem abrigo consiste em dar-lhe a alternativa de habitações de propriedade colectiva, com rendas calculadas a partir dos rendimentos familiares.
Os valores de arrendamento devem ser calculados município a município. Enquanto, por exemplo, uma moradora em Oeiras tem um rendimento mediano anual de 18 706 €, uma pessoa de Arcos de Valdevez anda pelos 10 484 € anuais. Esta diferença tem de ser reflectida no valor das rendas locais.
Acresce que este programa de arrendamento favorece um alinhamento dos pequenos senhorios com os interesses dos inquilinos – uma distribuição mais equilibrada da riqueza, traduzida num aumento periódico dos salários, resultaria automaticamente num aumento proporcional das rendas pagas aos senhorios.
É claro que também tem de ser discutida a base de cálculo da taxa de esforço: tomamos por base o rendimento bruto ou o rendimento líquido? (isto é, do rendimento depois de subtraídos os impostos directos e as quotizações sindicais). No segundo caso o rendimento anual mediano em 2024 foi de 12 316 €, o que daria um tecto de renda de 274 € para um T0.
Incentivos sérios à construção/aquisição de habitações por cooperativas ou outras formas associativas sem fins lucrativos.
Os custos de habitação daí resultantes são dramaticamente mais baixos do que os da construção privada e especulativa. As autoridades locais e nacionais deveriam promover esta solução e pôr os terrenos municipais à disposição.
O Estado central e local deve ser proibido de alienar terrenos adequados à construção de habitações e de equipamentos urbanos.
Esses terrenos devem manter-se na posse pública, ainda que a construção seja feita por associações sem fins lucrativos (nomeadamente cooperativas).
Criação imediata de um conjunto de medidas desencorajadoras da especulação imobiliária.
O capital, em especial o grande capital, obedece a uma regra de ouro: desloca-se constantemente para os sectores económicos onde a taxa de lucro é mais elevada nesse instante. Em certos períodos podem ser os títulos da dívida pública, ou o aço, ou as obras públicas, ou os abacates, ou o turismo. No momento actual o grande capital tende a fluir para a hotelaria, o turismo e o imobiliário.
O actual Governo tem dado sucessivos benefícios fiscais e outras facilidades à especulação imobiliária, ao turismo e à hotelaria. Uma das consequências colaterais é o aumento brutal do custo da habitação. Este rumo tem de ser travado com urgência, nomeadamente através de impostos exponencialmente progressivos sobre os lucros dos grandes proprietários.8 É tempo de regressarmos de certa forma às normas fiscais do tempo do New Deal9, que taxavam as fortunas e lucros mais altos até 90 % ou mais10 – não é por acaso que a partir dessa época se deram grandes avanços no bem-estar social.
O principal argumento contra a cobrança de impostos sobre as grandes fortunas, o património e a herança assenta no facto de um simples aumento de 0,01 % na taxação do capital provocar a sua fuga para os paraísos fiscais. É verdade, especialmente se não forem tomadas medidas draconianas contrárias a essa fuga. Mas, por essa ordem de ideias, vemo-nos perante um dilema sem sentido: ou o capital detido pelos mais ricos foge para o estrangeiro, ou permanece no país sem ser redistribuído. Ou seja, em ambos os casos não faz proveito à esmagadora maioria da população; é como se lá não estivesse. Pior: a sua permanência no país quase sempre serve para agravar a exploração das classes trabalhadoras, o preço da habitação e as condições de vida. Venha o diabo e escolha.
A terra, o ar, a água e o sol deveriam ser considerados um bem comum, partilhado entre a Humanidade e a Natureza, e não propriedade privada de alguns (poucos). Estamos muito longe desse ideal, sem o qual qualquer veleidade de combate às alterações ambientais é ilusória. Neste campo, a especulação imobiliária, a compra e venda desenfreada de terrenos e a edificação selvagem (leitos de cheia, arribas marítimas, apropriação de espaços públicos e protegidos, etc.) contribui não só para fazer disparar os preços da habitação, mas também para agravar a degradação do meio ambiente. Os traficantes imobiliários têm de ser sujeitos ao princípio da responsabilidade social, como qualquer outro negociante.
Criação de um vasto parque habitacional colectivo.
A percentagem de habitação pública/cooperativa/não-lucrativa em Portugal é ridícula – segundo alguns observadores, rondaria os 2 %. Contudo, os resultados da medida aqui proposta só serão visíveis a muito longo prazo. Por isso mesmo tem de ser iniciada de imediato e obedecer a um longo programa plurianual.
Volto a referir que nos encontramos num estado de necessidade que não se compadece com protelamentos. O tempo que os últimos governos já gastaram com discussões espúrias sobre habitação e a encanar a perna à rã poderia ter sido aproveitado para estudar e pôr em andamento um plano nacional de habitação pública/associativa/não-lucrativa. Se estes governos estivessem em funções no período pós-Segunda Guerra Mundial, certamente ainda hoje a Europa viveria em tendas, no meio de escombros.
É difícil determinar a quota do parque habitacional que deveria ser detida por entidades públicas ou associativas, de forma a actuar como redutor dos custos de habitação. A julgar pelo que sucede em certos países europeus, eu diria que provavelmente se situa entre os 40 % e os 60 %. Sendo os efeitos de um tal programa de habitação tão distantes, mais prementes se tornam as medidas de curto prazo aqui sugeridas.
Aplicação de quotas à expansão da hotelaria nas metrópoles, incluindo o aluguer de habitações por curto prazo (Airbnb e quejandos).
As quotas actuais são nitidamente excessivas. Subvertem a cultura local; expulsam os habitantes da metrópole para a periferia; rompem a coesão dos grupos sociais e das famílias, que ficam sujeitas a uma dispersão bárbara em áreas de centenas de quilómetros; alimentam a especulação imobiliária. Os gigantes hoteleiros que já excedam essa quota devem ser sujeitos a uma taxa de solidariedade social, para ajudar a resolver os problemas prementes de habitação. Mais uma vez, trata-se de aplicar ao negócio o princípio da responsabilidade social.
Proibição rigorosa de despejo abrupto nos casos em que o agregado não disponha de rendimentos suficientes para encontrar outra casa imediatamente.
Competiria ao Estado ajudar as partes interessadas (senhorio e inquilino) a sustentar a situação, até que seja encontrada nova habitação acessível e digna. Esta regra é especialmente necessária no caso de agregados monoparentais, indigentes, idosos ou de pessoas frágeis ou racializadas.
Extensão compulsória dos contratos de arrendamento para 10 anos ou sem prazo, a não ser que o inquilino prefira um prazo curto.
O prazo mínimo de 10 anos aqui proposto, aparentemente arbitrário, na realidade leva em conta o facto de na maioria dos casos ser muito importante para a saúde física, mental e familiar a estabilidade habitacional e a pertença a uma comunidade local. 10 anos é o tempo necessário para uma criança frequentar o pré-escolar e o primeiro ciclo escolar; após esse período, torna-se menos traumático mudar de escola e ser obrigado a integrar uma nova comunidade. Além disso, tal como sucede com as empresas, quase sempre os agregados familiares precisam de estabilidade e permanência para cumprirem os seus projectos de vida.11
Note-se à margem que a proposição desta medida em nada condena ou estigmatiza as pessoas que preferem um estilo de vida nómada. Pelo contrário, também a essas pessoas devem ser garantidas condições para cumprirem o seu projecto de vida.
Os agentes imobiliários que compram habitações em planta para depois as revenderem especulativamente devem ser pesada e exponencialmente taxados.
Não viria mal ao mundo se as mais-valias obtidas por esses especuladores revertessem integralmente para um fundo público de investimento em habitação (fosse ela construída pelo Estado ou por associações sem fins lucrativos).
Esta medida pretende tornar bem claro que a habitação é um valor de uso, uma necessidade e um direito universal. Quem, à custa da vida alheia, pretenda fazer dela um negócio especulativo, deve ser severamente punido.
As casas que se mantenham desabitadas durante determinado período (a calcular) devem ser pesada e exponencialmente taxadas, até ao ponto de produzirem prejuízo; a não ser que, segundo a base de dados acima proposta, não tenham um único candidato a arrendamento ou compra.
A boa prossecução destas propostas implica o abandono de algumas taras postas em voga pelo neoliberalismo. Uma delas é o já referido incitamento à compra de casa, a meu ver sem sentido na maioria dos casos e responsável por inenarráveis sacrifícios dos agregados familiares mais modestos. Outra é a dos sucessivos benefícios fiscais e subsídios ao grande capital, bem como a facilitação de construção selvagem (ainda que legal).
Não restam dúvidas de que existe uma crise profunda na habitação. Essa crise deveria ser paga pelos fundos de investimento e pelos grandes proprietários, não pelas classes trabalhadoras.
Rui Viana Pereira, Lisboa, 30/10/2026
Notas
1 O rendimento mediano em 2024 (últimos dados do INE) foi de 12 666 €. Isto significa que a metade mais pobre da população ganha, no máximo, essa quantia anual.
2 Sobre o estado de necessidade, ver Carpentieri Leonardo, Necessity as a Defence, 2025, onde se lê no seu ponto 2: «Necessity is invoked by respondent States primarily in times of crisis, as an excuse for the breach of an international law obligation, as part of litigation or arbitration proceedings. As the defence of force majeure, if successfully asserted by the State, necessity may lead to precluding the State’s otherwise wrongful conduct». Ver também Attila Tanzi, «Necessity, State of», Oxford Public International Law, s/d (ambos consultados em 30/10/2026). O segundo documento referido cita a dada altura: «ICSID tribunals [CIRDI em português] have argued that economic and social stability, and the provision of essential services, in time of economic crisis amount to an ‘essential interest’ under Art. 25» [da International Law Commission (ILC)].
3 Obviamente, a inscrição na base de dados por parte dos candidatos a utentes de habitação deveria ser facultativa. O cadastro das habitações existentes (isto é, dos proprietários e respectivo património) tem de ser obrigatório e confirmado pelas autoridades fiscais e municipais. Só assim será possível distinguir entre os proprietários de dezenas de habitações e os pequenos proprietários (com um só apartamento ou um único edifício), cuja subsistência em casos raros depende do recebimento das rendas.
4 O Joint Center for Housing Studies (JCHS) da Universidade de Harvard estabeleceu uma das referências mundiais mais importantes. Publica frequentemente análises críticas, como o artigo que avalia o padrão dos 30 %. O Banco de Portugal, com base em critérios exclusivamente financeiros, sugere que o limite da taxa de esforço no caso dos empréstimos bancários para habitação seja de 45 % (ver jornal Eco, consultado em 30-10-2026).
5 INE, «Estatísticas do rendimento ao nível local - Indicadores de rendimento declarado no IRS – 2024», INE, 2026 (consultado em 30-10-2026).
6 12 666 € / 12 * 0,3 = 317 €.
7 Poderíamos propor diversas fórmulas de cálculo da renda com base na nossa bitola (317 € para um T0). Uma delas baseia-se no facto de a área mínima legal para um T0 ser de 35 m2, o que nos dá uma base para extrapolar os tectos de renda consoante a área. Ora a área mínima legal para um T1 é de 52 m2, o que daria uma renda de 470 €; um T2 (área legal mínima de 72 m2) custaria 651 €, e assim por diante. Ainda assim, segundo diversos estudos independentes (por exemplo, Jorge Van Krieken, no Facebook), estes valores ficam muito acima da renda que seria preciso pagar em regime de construção cooperativa.
8 Há que ser cuidadoso com os pequenos proprietários, visto que desde a intervenção da Troika em 2011, a onda de miséria gerada levou muitas pessoas a partilhar ou alugar a casa onde moravam.
9 New Deal: conjunto de reformas aplicadas nos EUA a partir de 1933 para combater a depressão económica e os seus efeitos sociais. Incluía ajudas aos desempregados, idosos, trabalhadores e pobres; investimentos públicos massivos para combater o desemprego, aumentar o consumo e reanimar a «economia»; regras destinadas a limitar os desvarios da banca e da especulação financeira. Incluiu também tabelas altamente progressivas de taxação do capital e das grandes fortunas
10 Deixo para outra ocasião a proposição de uma fórmula de cálculo de um imposto exponencialmente progressivo.
11 Manter-se-iam alguns aspectos das leis anteriores à Lei Cristas, no sentido de assegurar ao senhorio a possibilidade de habitar em proveito próprio ou dos descendentes directos uma casa alugada, na condição evidente de não atirar os inquilinos para a rua de um dia para o outro e cumprindo os preceitos referidos acima sobre limitações aos despejos súbitos.
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